《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  婚姻法解释三第十条是关于离婚时婚前按揭房分割的规定。这曾一度引起网络的热议。经过两年多的实施,争议有所减少,但仍存在一些疑难问题值得大家进行探讨和学习。

  一、房屋所有权的性质。

  一种观点认为,我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志。因此,判断不动产是否属于夫妻共同财产,关键看产权证是何时取得。如果婚前取得,则是夫妻一方个人财产;如果婚后取得,则是婚后夫妻共同财产。

  另一种观点认为,不能以取得产权证的时间作为判断标准。因为,夫妻一方签订购买合同、支付首付的行为是确定的,与银行签订贷款协议的时间也是确定的,还贷义务人也是确定的,而取得产权证的时间恰恰是不确定的。当事人有可能因为房地产开发商的原因多年未取得产权证。可见,产权证的取得时间常常不是购买者可以控制的。既然购买者已经婚前通过首付和贷款支付了全部房款,其不动产购买合同的义务已履行完毕,其婚后获得不动产物权只是合同权利的自然转化,因此宜将该类不动产认定为婚前个人财产。

  笔者认为,以上观点都有失偏颇。该类不动产的购置资金由以下两部分或三部分构成:

  第一部分,婚前购买不动产时支付的首付款和其婚前以个人财产偿还的贷款,所对应的是购买者的个人财产。

  第二部分,婚后夫妻共同偿还贷款部分,所对应的是夫妻共同财产。

  第三部分,如果离婚时尚未贷款未还清,则离婚后由取得所有权的一方继续偿还。所对应的也不属于夫妻共同财产。

  因此,不宜笼统地认定该房屋全部为个人财产或夫妻共同财产。而是根据出资额所占全部房款的比例来确定分割原则。

  在我们2013年办理的王某莹与冯某威离婚纠纷案中,同样出现婚前按揭房的分割。在该案中,对方在离婚纠纷期间将登记其名下的婚前按揭房转移到其母亲名下。我方主张对方擅自转移夫妻共同财产,应不分或少分财产。一审法院将该房屋认定为夫妻共同财产,但未给予相应惩罚。二审法院则将房屋认定为冯某威的个人财产,其有自主的处分权,但在分割房产时,根据照顾妇女儿童的原则,给予王某莹房屋价值的60%补偿。二审法院之所以这样处理,正因为该类房屋构成的复合性,不宜笼统归结为纯个人财产或夫妻共同财产。故折中处理:在定性上体现个人财产,在处理结果上体现转移财产一方少分财产。

  二、本条规定适用的前提条件。

  第一,夫妻一方必须要在婚前签订不动产买卖合同。对于这一点比较好理解,婚后签订买卖合同,自然是婚后夫妻共同财产。在实际取证方面,因为不动产买卖合同均需要备案登记,合同签订时间也是有据可查。

  第二,须在婚前以个人财产支付首付款。如果在婚后以个人财产支付首付款,则不能适用本条规定。同样,如果婚前以双方的财产共同支付首付款,也不能适用本条规定。

  第三,须在婚前在银行贷款。所谓的“在银行贷款”,究竟是指与银行签订贷款合同,还是指实际取得贷款,尚值得商榷。因为,在某些特殊的情形下,办理银行贷款手续的时间刚好跨越结婚登记。在王某莹与冯某威离婚纠纷案中,冯某威签订贷款合同的时间是结婚前15天,取得贷款的时间则是婚后第10天。因此,双方争议的焦点之一是究竟以“签订贷款合同时间”还是“取得贷款时间”作为认定婚前在银行贷款的标准。

  最高人民法院在《婚姻法解释三》答记者问中,明确指出:“一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。”

  据此,笔者认为本条所讲的银行贷款,是指在婚前获得银行贷款,付清房款。否则,没有获得贷款,就无法支付全部购房款,房屋买卖的合同义务也尚未履行完毕。

  第四,婚后不动产登记在支付首付款方名下。如果不动产登记在夫妻双方名下,则为夫妻共同财产,不适用本条规定。如果双方同居,未登记结婚,也不能适用本条规定。

  第五,婚后用夫妻共同财产还贷。对此,应当从两个方面把握。一是从偿还银行贷款的时间看,还贷时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方收入。二是看夫妻之间是否存有分别财产制约定或者对还贷问题有特别约定。如果当事人能够举证证明存在上述情形,则排除本条规定的适用。

  三、房屋的分割方法。

  司法解释尊重当事人的意思自治。即由双方协商处理,如处理不成,才按本司法解释第二款分割。具体来将,要把握以下几点:

  第一,司法解释规定人民法院“可以”将该不动产判决给产权登记的一方。其中,“可以”的表述表明,该分割不动产不是绝对的,在特殊的情况下,也可以判决给非登记的一方。

  第二,取得不动产所有权一方向另一方补偿时,须考虑不动产的增值,而不能仅给付婚姻期间双方共同还贷款项的一半。具体计算公式:夫妻一方不能取得房屋所有权的补偿 = 房屋现价 × {(房屋原价 — 另一方首付款 — 房屋剩余贷款)÷ 房屋原价 ÷ 2 }

  举例说明:如房产购买时价值100万(包含贷款利息)甲首付30万,甲乙结婚婚后以夫妻共同财产还贷40万,房屋增值到200万,如果此时离婚甲乙不能达成协议起诉法院,不考虑其他因素一般认定房屋所有权归甲,剩下30万未还贷款为甲方个人债务,乙方对房屋的权利为40万(夫妻共同还款额)÷2(每人占一半)×2(房屋增值的比例)=40万。

  ★ 延伸阅读:

  我们律师在代理离婚案件中经常遇到涉及婚前通过按揭购买的房产如何分割的问题,对此认定是夫妻共同财产还是婚前个人财产的认识不同。第一种观点认为,产权证若登记在一方名下,则该房产仍为其个人财产。按揭贷款为其个人债务。结婚后配偶一方参与清偿贷款并不能改变该房屋为个人财产的性质,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。第二种观点认为,如果结婚后取得房屋所有权的,产权登记在一方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时应作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款,由另一方返还一半;尚欠的贷款作为夫妻共同债务,由双方返还。第三种观点认为,应当根据出资原则确认,房屋应当属于部分单独所有(婚前一方个人财产支付部分),部分共同所有(婚后夫妻共同财产支付部分),具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例确定。不同的法院认识导致离婚案件中财产分割结果差异很大,在律师代理案件中也出现不同观点,无法给当事人一致的答复,当事人也对此很有意见。笔者认为这三种观点均不能涵盖所有的情形,应对出现有各种情形逐一分析,才能正确认识婚前按揭购房的性质及分割方法。

  1、夫妻一方婚前支付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷,离婚时,尚未取得房屋产权证。

  根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定,离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权,当事人协商不成的,人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后,当事人如果有争议,可以另行向人民法院提起诉讼。因此,对于离婚时未取得房屋产权的,对于房产法院是不予分割的。

  2、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,婚前取得产权并登记在自己名下,该房屋属于个人财产,同样的,按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。需要指出的是:共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该房屋就是个人财产,另一方无权分割。

  3、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,婚后取得产权并登记在自己名下,该房屋仍属于个人财产。虽然对于此种情形下房屋属于个人财产还是夫妻共同财产争议很大,但笔者认为,确定同财产不仅要看它产生的时间,还要考察其与原权利的关系。婚前个人权利与其它权利一样,都是经济利益在法律上的表现,该利益已在婚前产生,其在婚后改变为有形财产或另一种权利,只是表现形式不同,其本质并未改变,因而仍然是个人财产。我国澳门地区民法典对此提供了的益的启示,按其规定,因结婚前之个人权利而取得之财产即使是在婚姻关系存续期间取得也不属于共同财产(第1584条)。其第1585条具体列举出以下几种情形:(1)因对在上述日期(结婚日)前已存在但在该日期后分割之末清算财产拥有权利而取得之财产;(2)取得时效所根据之占有在上述日期前已开始者,透过此时效之完成而取得之财产:(3)在上述日期前以保留所有权之买卖形式买入之财产;(4)优先权所根据之状况在上述日期前已存在者,透过行使此权利而取得之财产。因此,此得情形下,房屋应属于个人财产,其分割方式见2.

  4、对于产权证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产权证登记人的个人财产,剩余未还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

  5、对于产权证登记在一方名下,配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资,且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样的,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不是平分房屋。

  6、对于婚前一方出资以双方名义购买的房产的处理

  对此问题,在我国房屋作为不动产,实行的是登记公示制度,即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。在没有证据证明登记错误或登记时存在胁迫、欺诈的情况下,房屋应推定为二人共同所有。按揭贷款属于二人共同债务。司法实践中一般都会按照产权证上记载的份额支持其提出的财产分割请求。

  按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如:住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。


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