被告人只有一套房产可以强制执行吗?
来源：周雪丽律师
发布时间：2019-03-14
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当今社会，房屋对人们的重要性不言而喻。对大多数的家庭而言，往往仅拥有一套住房。然而人民法院对“一套住房”的执行情况，因法律规定的不完善及执行工作的复杂性等种种原因，未能得到及时有效的执结。 一、“一套住房”执行难的原因分析 1、法律适用困境 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第六条，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”实践中，被执行人往往以只有一套住房为由，申请执行豁免。 2、执行工作困境 实践中，部分执行人员对法律规定存在一定的认识偏差，或者因案情复杂存在畏难情绪，导致了此类案件难以得到有效的执结。理论上曾经有过“以大换小”、“以近换远”的具体提法，但是也存在一定的问题。譬如，要为被执行人置换较小的房屋，如何寻找房源，由谁去寻找房源，价格是否合适等。如果先卖掉被执行人的房屋，而后再为其购买住房，中间房价增长部分的差价由谁来承担；如先为被执行人购置住房，钱款是由法院还是申请人先行垫付；而采取“以近换远”的方式，将会对被执行人的生活、教育、医疗等带来一定的不便，选择适合被执行人居住的区域的同时又得符合置换条件，在实践中均缺乏可操作性，有待进一步探索。 二、“一套住房”执行案件的具体对策 1、加强宣传，引导人们正确理解法律规定 实践中，人们通常是根据《查封、扣押、冻结财产规定》第六条得出“一套住房”不得强制执行的结论，实则是对法律规定的错误理解。第六条规定即“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”其立法本意应是“生活所必需”的“居住房屋”人民法院不得拍卖、变卖或者抵债，超出“生活所必需”范围以外的“居住房屋”，人民法院是可以依法拍卖、变卖或者抵债的。认定被执行人“生活所必需”的居住房屋，应结合房屋的面积、地理位置、现价值、被执行人的生活所需等多种因素综合考虑。实践中，应发挥媒体网络等舆论宣传作用，引导人们正确理解法律规定。尤其是对于在执行实践中，通过多种渠道方式，对符合条件的被执行人的“一套住房”予以执行的典型案例，加大宣传报道力度，破除人们对“一套住房”不可执行的理解误区。 2、建议出台相关司法解释，统一执法尺度 法律未明确规定被执行人“生活所必需居住房屋”的具体标准，由此给司法实践带来了一定的混乱。为破解这一执行难的问题，笔者建议各高级人民法院应当根据最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》第七条，明确对“被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”的标准。建议按照最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》）第四条规定临时住房的标准，判断被执行人的居住房屋是否超过必需。具体可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积以及《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定人均廉租住房面积标准确定。 3、审判阶段注重判决内容的可执行性 笔者认为，法官审理案件不仅要根据法律和事实做出正确的判决，还要确保判决具有合理性和可执行性，只有这样才能真正的做到“案结事了”。对于在审判阶段，当事人双方执意要求确定房屋的归属时，法官可以决定适时采取“当庭竞价”的方式，来决定房屋的归属，价高者得。而为了避免当事人为争夺房屋的产权恶意报高价的情形，可以采取交纳保证金的方式，具体数额由法院酌情考虑。当事人交纳保证金到法院账户或者在此阶段采取评估或者拍卖公司提前介入的做法，即当事人双方享有在同等条件下该套房屋的优先购买权。交纳保证金的方式，一方面杜绝了当事人恶意报价的行为，另一方面如一方出高价后反悔，可以将保证金作为给对方的补偿。 4、执行阶段注重创新执行方法 首先，执行人员要从思想上高度重视，克服畏难情绪，慎重处理离婚财产纠纷中分割“一套住房”类执行案件。对于此类案件，执行人员要善于做双方当事人的和解工作，抓住解决矛盾的突破点，统筹兼顾双方当事人的合法权益，注重维护社会的和谐稳定。 其次，执行人员要善于在现有法律规定框架内，寻求解决离婚财产纠纷中分割“一套住房”案件的有效对策。法律规定“被执行人生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债”，其立法本意是为了保障困难被执行人最基本的居住权。而在离婚财产纠纷中的“一套住房”执行案件中，申请人与被执行人原先共有一套房屋，此时法律不仅要保护被执行人的生活居住权，同时也要保障申请人的生活居住权。执行工作就要寻找平衡，即在申请人和被执行人合法权益之间寻求最佳平衡，否则将有悖“法律面前人人平等原则”。 从《抵押规定》第二条、第三条规定的处理程序来看，法律并非绝对禁止“一套住房”不得拍卖，而是立足于保障被执行人最基本的居住权，然而有房住并不代表拥有房产，其所规定的租赁权代替所有权，实则为执行其他“一套住房”类案件提供了可循的思路。实践中，执行人员应当勇于创新，只要是不违背法律相关规定的精神，不损害法律相关规定所需保护的利益，就应当不断尝试不同的方式方法。 最后，在和解工作没有进展，被执行人拒不配合的情况下，则可视为被执行人放弃对房屋的所有权，法院应当对该房屋采取拍卖措施，具体操作规程：法院裁定拍卖、变卖后，应当给予被执行人六个月的宽限期，期满后被执行人拒不迁出时，法院应当制作强制迁出裁定，将被执行人强制迁出。
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