序

天津塘沽法院的一份普通民事判决书引起了社会各界的热议，因其溶进了对“炒房客”价值评判，引来一片点赞声。也有法律人士从专业角度认为法院的判决不忠于法律逻辑，失去了应有的形式理性。

笔者关注到，近日各大媒体在热议天津塘沽法院对一份“炒房合同”的判决结论，几乎一致发出支持的声音，如中国青年网的《“炒房合同”被判无效的多重警示》、人民法院报的《为无效的“炒房合同”划出红线》、中国法院网的《以后“炒房合同”都无效了吗？》等，内容大致是说作为买卖房屋的中介没有尊重卖房人的知情权、选择权和公平交易权，这种“名为买房实为炒房”的行为有违民法上诚实信用原则、干扰了正常的市场交易秩序，并强调“最关键的是，此事是卖家反悔引起，法院判决不予支持买家。而如果是炒房者自己主动提出，恐怕法院是不会做出有利于炒房者的判决的。”可以看出，中介炒房的行为已经被看成是有恶意的欺诈行为，欺诈者当然要承受不利的法律后果。

媒体似乎要异口同声宣传“炒房合同”无效这个概念。为弄清该案中“炒房合同”到底是怎么一回事，笔者了解了该案判决书内容，法院认定的基本事实是，2016年3月份居间人尤某某与吴某某签订房屋买卖合同，约定好以81万元购买吴某某的房产一处，同时约定卖方同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方，当吴某某发现尤某某系从事炒房时便表示要解除合同。接着，居间人尤某某将吴某某起诉到天津塘沽法院，请求法院判决吴某某继续履行合同并赔偿损失。法院认为原告尤某某利用其具有房源信息及熟悉房屋交易流程的优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立，驳回原告诉讼请求。看来法院是很明确的认定房屋买卖合同不成立，而不是认定房屋买卖合同无效。

显然，光从标题看媒体宣传用“无效”，不是一个专业的表达，民事法律上的合同不成立与合同无效是两个有关联的概念，但我国的民事立法和司法实践并未明确区分民事法律行为的成立要件和有效要件。理论通说认为民事法律行为的一般成立要件有当事人、意思表示和目的。具体到合同，是双方当事人的意思达成一致结果，合同方能成立，《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此合同双方意思表示一致，合同则成立并有效。如果合同被评价有效，那么合同必然成立。行为人是否有真意表示会影响意思表示是否一致，换言之，行为人的外部表示与其内心的真实意思是否相一致，这种非真意是主观上原因造成的，如虚伪表示、内心保留、认识错误等。如果是客观上原因造成的意思表示不自由，如受欺诈、胁迫等，则是合同可撤销的理由，而不是无效的理由。最后民事法律行为的目的要有实现可能性和实现的真实意思，前者如当事人签订买卖月球的合同，不能视为合同成立，后者如合同订立中的承诺一方要有与要约结合以使合同成立为目的，否则同样视为合同不成立。

如果说本案中有欺诈，有人就以广东法院2016年粤0402民初3781号民事判决书认定房屋买卖中介具有欺诈行为为由，作出撤销“炒房合同”的判决为例，来说明居间人尤某某名以居间买卖实为换手炒房，以欺诈的方式致使吴某某作出了违背其真实意思表示的买房行为。《合同法》规定一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《民法总则》否定了变更权，规定一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。但无论是根据《合同法》还是新的《民法总则》，撤销之诉应由受欺诈方提出，本案的原告是实施欺诈的中介方，无法达到撤销合同的目的。这是其一。

其二，本案中是否构成欺诈呢？根据《民通意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中尤某某与吴某某签订房屋买卖合同，约定好以81万元购买吴某某的房产一处，同时约定卖方同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方，从约定内容和吴某某实际追求售出房屋的目的来分析，尤某某中介尤某某不存在欺诈。

虽然尤某某没有民事法律关系上的欺诈行为，但在订立合同时的意思表示隐瞒了其“炒房”赚取差价的动机和通过两次转手买卖达到成交的目的，也就是法院判决书中所说的“签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示”，从专业角度来说尤某某作了“虚伪表示”或“内心保留”，致使其外部表示与其内心的真实意思不一致，没有作真意表示。从合同的要约和承诺一致性来看，吴某某发出的是通过正常的居间信息渠道实现供需双方一次性出售交易的要约，而实际上尤某某却利用其具有房源信息及熟悉房屋交易流程的优势，作了将两次出售交易合在一次买卖中的承诺，很显然，承诺的内容与要约的内容不一致，自然合同就没有成立。

笔者的结论是，本案中法院认定买卖合同不成立，系适用法律正确。法官以法理为基础，通过对抽象法律规范的科学解释，在具体的法律关系中寻找对应的法律事实，作出理性的判决，从而正确指导社会行为，教育和引导主流价值观。