工作和生活中，我们经常听到“违章建筑”这个词，也经常听到某违章建筑被强制拆除的新闻。那么，到底什么是违章建筑，一个建筑物如果构成“违章建筑”，法律上的后果是什么？围绕违章建筑发生的买卖行为是否有效，又该如何处理？本文带您了解一下这些问题。

一、 什么是违章建筑

我国在法律层面上没有明确“违章建筑”的定义。在实践中，一般认为“违章建筑”是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》以及地方颁布的城乡规划办法和住宅管理办法等相关法律法规的规定，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

违章建筑依其“违章”的程度不同，可以分为不同的情况。从违章建筑建筑人有无土地使用权的角度出发，违章建筑大体上可以分为两类：

第一类是建筑人未取得土地使用权，因而也无建筑许可证。

第二类是建筑人在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。
2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。
3、擅自改变了使用性质建成的建筑。
4、擅自将临时建筑设成为永久性建筑。

二、违章建筑人的法律保护

违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。《物权法》第7条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第13条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由上述规定可见，我国法律将权利取得限定为合法取得，违法建筑由于其违反了法律的禁止性规定，不能取得物权登记，违法的事实建造行为在我国不能设立物权。

但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。一是动产的所有权，即违章建筑人对违章建筑物的物料享有所有权。二是因占有的事实而享有的占有保护请求权。由于“占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实，占有首先是对物的一种事实上的控制。……不管占有人对物的控制是否具有据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成就可以构成占有。” 因此建筑人对违章建筑物，虽不享有所有权（本权），但由于其实际管理与控制的事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建筑人可以对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建筑人对违章建筑的占有。

三、违章建筑的法律后果

违章建筑所要承担的法律后果是多种多样的，根据《城乡规划法》第64条的规定，对违章建筑的行政处罚包括限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或者违法建设并处罚款。

一般而言，行政机关会基于社会整体利益的考虑后综合权衡作出决策，没收、限期拆除仅限于严重违反城市规划的情形。对于一些拆除会造成重大损失的违章建筑，基于比例原则，则会考虑罚款、补办手续的方式去处理。

此外，根据《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，完全可以补办手续，不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。

实践中相当多的“违章建筑”是可以通过前述方式予以纠正的，并于纠正后与合法建筑一样永久存续。即使在一些不能纠正的违法建筑中，也还有相当部分属于影响城市远期规划的，近期内还可以为人们所利用，不必立即拆除。

但违章建筑的性质转化也需要遵循一些原则，一般认为要从以下几个方面考虑：

1．地域界限的原则。凡影响近期规划或城市开发的重要地段的违章建筑应从严处理，一般不能通过事后追认为合法建筑。其他规划开发地区则可本着节约建筑成本的目的适当放宽处理。
2．影响有关行业职能或工作展开的违章建筑应从严处理的原则，这些建筑包括直接影响交通、消防、市政设施、房屋修缮施工、绿地、环保、防灾和邻里居住条件的违章建筑等，这类建筑一般也不能在事后追认为合法建筑。
3．从宽处理须有限度的原则。只要违章建筑的房屋建筑正规、结构合理，经过一定的申请审批程序，在有关单位给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认当事人的所有权，发给产权证件。属于应当从严处理的违章建筑，不予确认产权，登记为违章建筑，须立即拆除的，应立即拆除；可以延期的，则延缓拆除。

四、违章建筑相关纠纷的法律分析

1.租赁

关于违章建筑的租赁合同的效力问题，根据现行的法律法规和判例，多认为无效。

从现行立法来看，《城市房地产管理法》第53条明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人。《商品房屋租赁管理办法》第6条第1款明文规定违法建筑不得出租。根据《合同法》第52条第2款“合同违反国家法律强制性规定无效”的规定，以违章建筑为标的租赁合同由于违反法律的强制性规定因而是无效合同。

从法理上来理解，占有作为一种事实状态，是“一种使人可以充分处分物的，同物的事实关系，它同时要求具备作为主人处分的实际意图。‘占有’这个词的含义是指真正的掌握，一种对物的事实的控制。”“所有权应由法律做出保障，占有是通过事实关系来保障的。” 因此，占有不同于所有权，不可能衍生出使用与收益的权能。所谓“租金”等收益，因为没有权利依据，是一种不当得利。

综上所述，违章建筑的租赁合同是无效的。而当租赁合同被判定无效，后果如何呢?

《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

也就是说，即使房屋租赁合同无效，基于公平原则及不当得利，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院也一般会支持。租金依然要付，只是换个名称而已。

2.侵权

当违章建筑遭受他人侵害时，违章建筑建筑人是否能够要求侵害人负停止侵害、赔偿等责任，实务中有不同的意见。

有观点认为国家（法院）保护的应当是合法权益，对违法的民事行为带来的权益，法院不应当保护。而违章建筑没有经过政府有关部门的批准，违反了《城乡规划法》等相关法律法规的规定，对此产生的利益，国家不应该保护。

但需要注意的是，违章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但违章建筑不是人人皆可毁损，对违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理。拆除、没收违章建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政执法行为。除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违章建筑的做法显然是于法无据。非法财产并不能因为其非法而可被他人任意剥夺，如果法律允许的话，则会造成私权的泛滥。

从另一个角度出发，前述已经提及违章建筑人对于违章建筑中的建筑材料等享有动产所有权，因此当违章建筑遭受侵害时，受害人就可以提请侵权之诉。同样的，违章建筑人也可以提请占有之诉。对于违章建筑，尽管不能产生权利，但是占有这一事实状态，同样也能够获得物权法上的保护。《物权法》第245条第1款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权要求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权要求排除妨害或者消除危险；……。”占有作为一种事实状态体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真正权利的保护，而是为一种维护财产秩序和生活秩序的稳定。

因此，擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违章建筑也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人应该承担民事责任。

3.买卖

关于违章建筑买卖合同的效力问题，在法学理论上主要有三种观点：合同无效说、合同效力待定说和合同有效说。而根据最高法在“林嘉锋、陈国良与甘肃省中国青年旅行社的一般买卖合同纠纷案”中的判决来看，最高法实际采用的是合同效力待定说的观点。

该说认为应以违章建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。即在合同订立之后，违章建筑的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态，如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，使违章建筑转化为合法建筑，合同的效力得以补正而成为有效合同；相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，合同就归于无效。

最高法院的这一观点，在《物权法》上已经有明确的规定。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，关于物权变动登记的规定，我国物权法实质上是采取登记要件主义为一般原则，而登记对抗作为特别例外的规定。因此，合同当事人无法办理产权过户登记并不会导致违章建筑买卖合同必然无效。

效力待定合同是一种效力不确定的合同，但它并没有违反强制性的规定和社会公共利益，因而法律对这种合同并不实行国家干预，强行使其无效，而是把选择合同是否有效的权利赋予当事人和真正权力人，体现了合同自由和私法自治的精神，也贯彻了鼓励交易的原则。从最高法的判决看，在违章建筑买卖合同中，合同的效力取决于违章建筑人补办相关手续这一特定事实，即只要合同订立之后，违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违章建筑就从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效；相反，如果不能补办相关手续的，则合同应归于无效。

4.拆迁

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”因此，对于违章建筑拆迁的一个基本原则，是拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。

但是，实践中远不止如此简单，有多个方面值得注意。

首先，在拆迁补偿中要注意区分违章建筑和建筑使用的材料。虽然拆除违章建筑无需补偿，但不能据此认为拆除违法建筑使用的材料，拆迁人也不需要补偿。事实上，某些违章建筑使用的材料从价值上来说是可以独立存在的，违章建筑人对违章建筑使用的材料享有合法的财产权。
  
其次，在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。如果违章建筑具有合法的土地使用权，即使在拆迁时不就拆除违章建筑本身补偿违章建筑人，也必须考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益。如果土地使用权是通过划拨方式得来的，拆迁人可以不补偿使用该土地的违章建筑人；但是如果土地使用权是通过出让方式得来，违法建筑人缴足了土地出让金，但出让年限还未到期时，拆迁人应当就拆除违章建筑给违章建筑人造成的土地使用收益的损失予以适当补偿。
  
最后，在拆迁补偿中，要注意区分拆迁补偿款、拆迁补助费和拆迁赔偿费。虽然我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定拆除违章建筑不予补偿，但是这只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款，拆迁人仍要依法向违章建筑人支付拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。拆迁人不得因违章建筑拒绝向违章建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。如果由于拆迁程序和手段违法，侵害了被拆迁人和房屋承租人的合法权益时应当依法赔偿损失，即拆迁赔偿费。