实践当中,通过招拍挂等形式以出让方式取得国有土地使用权后,由于各种原因需要对土地使用权进行二次流转,这就是我们通常所说的国有土地使用权的转让。本文将根据《物权法》、《房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定,就转让过程中作为土地使用权的受让方可能涉及的重点法律问题、存在的相关风险作简要解析。

 一 土地使用权转让的法定条件风险

根据《城市房地产管理法》的相关规定,土地使用权转让的法定条件包括积极条件和消极条件。若相关条件不具备时,则不能对该土地使用权进行转让。

积极条件是:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当同时符合两个条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

消极条件是:只要涉及下列情形之一的土地使用权,土地使用权不得转让:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合上述积极条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)被依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

那么,如果在转让的时候不具备上述条件的,是否影响合同的效力?《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定,“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。同时,《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条规定,“转让时转让方已取得土地使用证,但投资开发尚未达到出让合同约定的期限和条件,如没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定转让合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”因此,当转让行为不符合上述条件,且无法在相应期限内补救的,土地使用权转让合同应当会被认定为无效合同。故土地使用权受让人在签订转让合同前,应当充分了解该土地是否符合法定转让条件,以免因合同无效或者土地被收回而遭受巨大损失。

 二 土地出让金是否合法并足额支付的风险

此问题涉及的是土地使用权出让合同履行中的关键条款,当土地出让金的约定不符合相关规定或未在约定的期限足额支付的,土地使用权出让合同将会被解除,从而导致转让合同的无法履行。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定,“如果土地出让金低于订立时当地政府按照国家规定确定的最低价,该土地出让金条款无效。”此时,出让方既可以选择主张对方依订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价支付出让金,也可以选择按订立合同时的市场评估价格支付。如果受让方不同意补足土地出让金,则出让方有权请求解除合同。《房地产管理法第16条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、第21条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。另外,国土资源部、国家工商行政管理总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》第37条也做了相同的规定。因此,土地使用权转让合同的受让方在签订合同前,必须调查清楚土地出让金的价格及其支付情况。

 三 ‍转让价格是否合理并如实申报的风险

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定:“土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。”《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》同时规定:“国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。”实践中,由于国有土地使用权转让双方规避税费等原因而签署“阴阳合同”,对外“阳合同”中约定的转让价格过低,从而违反相关规定,导致市县人民政府行使优先购买权而受让人无法取得土地的风险产生,也可能会由于偷逃税款等行为被追究相应的法律责任。因此,合理的转让价格约定及依法如实申报将是受让方避免上述风险的必要条件。

四 是否隐瞒土地上权利负担的风险

在土地使用权转让过程中,转让人可能会因自身利益而不充分披露或隐瞒转让土地上存在的权利负担,这些权利负担会在客观上直接影响受让人取得土地后的相关权益。

1、是否隐瞒拖欠建设工程款。土地使用权转让时,基本上都存在地上建筑物(包括在建工程及竣工工程等),如果转让人在转让土地使用权时故意隐瞒有关工程款拖欠的事实,则可能会使受让人成为偿还转让人拖欠工程款的义务人。《合同法第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此规定,承包人在实现工程价款优先受偿权时,可能会将房地一体通过协议折价或申请拍卖的方式优先受偿工程款。

2、是否隐瞒税费缴纳情况。转让人可能会存在土地上拖欠契税等税费,还有可能出现因土地延迟开发而需要交纳的大额土地闲置费。

3、是否隐瞒在建商品房预售情况。商品房的预售,涉及到合同的履行状况及后期交付等问题,若被隐瞒,则存在潜在权益受损的可能性。

4、是否隐瞒设定抵押权。根据我国法律规定,土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物一并抵押。《物权法第191条规定:“抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意的,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此,若转让人隐瞒抵押权,则抵押权人作为优先权利人在实现权利时,将存在受让人可能无法获得土地权属的风险,或需要通过代偿债务取得土地使用权而导致交易风险加大。

5、是否隐瞒设定租赁权。根据“买卖不破租赁”原则,土地使用权在租赁期间被转让的,受让人不可解除承租人的租赁权,土地使用权及地上物仍由承租人使用。实践中,有些转让人在转让土地使用权前与第三人签订一份长期的租赁合同,收取大量租金,然后隐瞒租赁事实与受让人签订转让合同,收取高额转让费,使得受让人虽获得土地使用权却长期无法使用,遭受巨大损失。同时,承租人还拥有“优先购买权”,其若在土地使用权转让合同签署后主张优先购买权,受让人同样有可能无法获得土地使用权而导致损失发生。

 五 是否办理土地使用权变更登记的风险

我国现行立法对不动产物权变动采取的是登记生效主义,即土地使用权的转移以登记为要件。如《物权法第145条规定,“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记”;《城市房地产管理法第60条规定,“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记手续”;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条第一款规定,“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。”因此,土地使用权转让双方在签订合同后,应当持土地使用权出让合同、土地使用权证、土地使用权转让合同,向土地所在地的市、县国土部门申请办理变更登记手续。

需要明确的是,未办理变更登记手续的,不影响转让合同的效力。但在实践中,若不及时办理变更登记手续的,当转让人为了追求不正当利益而将该土地使用权多次转让的,将导致受让人无法取得土地使用权的可能。如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条就规定,在转让合同有效的情况下,多个受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:1.已经办理变更登记的受让方取得土地使用权;2.均未办理变更登记,已先行合法占有的受让方有权请求办理变更登记;3.均未办理变更登记,又未合法占有,则先行支付土地转让款的受让方有权请求办理变更登记;4.合同均未履行,则依法成立在先的合同受让方有权请求办理变更登记。对于未能取得土地使用权的受让方来说,其只得请求解除合同、赔偿损失,受让土地使用权的目的将无法实现。

综上,本文主要就土地使用权转让中的几个重要方面的风险进行了总结,为规避以上风险,受让人在签订土地使用权转让合同前,应对相关事实有充分的了解,并可以委托律师进行相应的尽职调查,以保证全面知晓风险、规避风险,进而促进土地使用权转让的顺利进行,保障受让人的合法权益。


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