近年来,随着二手房交易市场的火爆,房产交易引起的纠纷也层出不穷。由于二手房交易的复杂性以及买卖双方相关法律知识的缺乏、防范意识的不足,导致房屋买卖中的法律风险加大。如何识别法律风险、解决纠纷是买卖双方尤为关注的问题。本文总结了二手房买卖中经常出现的5大纠纷,就其中的法律问题加以浅析,以供参考。

 1“跳单”欠诚信,法律不支持

法条:《合同法第四百二十六条规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 

第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

这里的“跳单”仅指二手房买卖合同中买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买了房屋,从而使中介公司无法获得应得报酬的行为。判断是否属于“跳单”的关键是买方购得该房屋是否是依据了从该中介公司处获得的房源信息、条件等。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但如果卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,不构成违约。

 加价没理由,合同要履行

法条:《合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

随着楼价上涨,二手房买卖交易市场火爆,不少出卖人在房屋买卖合同签订后要求加价,否则不协助办理过户或直接表示要解除买卖合同。在一般情况下,如果房屋买卖合同是合法有效的,出卖人提出的解除合同的主张是不会得到支持的。在实际审判中,法院考虑到依据买受人请求继续履行合同的诉讼请求所作出的判决需具有履行的确定性和可强制执行性,尤其是在买受人未与特定银行签订贷款合同的情况下,会判令买受人一次性支付全部剩余房款。

但如果善意第三人已取得房屋所有权,或买受人主张解除买卖合同的,此时合同已不具备继续履行的可能性,买受人可以要求出卖人赔偿损失,包括双倍返还定金或支付违约金、损失赔偿金及房屋涨价损失等。

 附属房跟走,除非有约定

法条:最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第87条规定:“有附属物的财产,附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的,按约定处理。”

在房屋买卖合同中,经常存在附属用房如储物间、自行车库等,这类附属用房是可以独立存在,但往往是无法办理独立产权证的。虽然买卖双方在合同中并未约定该储藏间的归属问题,但将房屋与附属用房分离会影响房屋使用功能上的整体性。因此,在房屋所有权转移时,此类附属用房一般会随之一并转移,除非当事人之间另有约定。

 擅处共有屋,善意要保护

法条:《物权法第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

在二手房买卖中经常会存在房屋为夫妻共有财产,但房产证上只登记了一方的情形。如果房屋权属登记一方未经配偶同意擅自将房屋出售,便会涉及到“无权处分”的问题。按司法解释的规定,如果没有其它瑕疵,无权处分订立的合同是有效的。在此情形下,是否能够取得房屋所有权,关键在于买受人能否构成法律上的“善意第三人”。买方依诚实信用原则也有审慎核实房屋是否为夫妻共同财产的义务,且应支付合理对价,仅依据房屋原登记情况,不足以构成善意第三人。

 借款归借款,买卖归买卖

法条:《中华人民共和国物权法第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍,在此类法律关系中,出借人为了保证债权的实现,与借款人签订房屋买卖合同,以房屋买卖合同的方式为借款提供担保。在借款人未能按期偿还借款本息时,出借人起诉到法院要求判令“出卖人”履行交房义务。但此时的房屋买卖关系并非真实存在,其合同是依赖于作为主合同的民间借贷合同而存在的附属合同,是对民间借贷合同的担保。而出借人撇开借贷合同要求直接履行买卖合同的行为颠倒了主合同与从合同的主从关系。且在买卖合同担保借贷合同的交易模式下,出借人通过买卖合同的形式在债权到期前就固定了担保物价值,借款人无法通过其他途径实现担保物的市场价值,买卖合同事实上达到了流押的效果,有违“禁止流押”的强制性规定。因此,当出借人要求履行房屋买卖合同时,法院应向当事人释明按民间借贷法律关系审理,变更诉讼请求,在当事人不变更的情况下驳回起诉。


注:以上内容由周雪丽律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电周雪丽律师咨询。
服务地区:北京 - 北京
专业领域: 离婚 债权债务 合同法 商法 劳动争议 民间借贷 公司法 基金
手机:150-1112-3997(接听时间:8:00-21:00)
非接听服务时限内请:在线短信咨询