摘要：房屋租金因由夫妻双方共同管理经营所得，是为夫妻共同财产，婚前个人购买的房产婚后用于出租的，且用该租金返还房贷的，因其使用的是夫妻共同财产归还贷款，离婚时另一方可就该还贷部分及房屋增值部分进行分割。

案情简介

2008年8月钱某购买绍兴某处房屋并向某商业银行申请了55万元的商业贷款用于还贷，后钱某与钟某结婚，截至结婚前，钱某已向银行还贷22万元，尚余33万元贷款未还。婚后钱某将该房屋出租给第三人，并以每月收取的租金偿还银行的贷款本息。2013年钱某与钟某诉讼离婚，钟某在诉讼中明确承诺不考虑该房屋的增值部分，但要求分割该房屋婚后还贷支付的款项。

一审法院认为：对于房屋产权，钱某名下的该处房产系其在婚前贷款购买，产权证亦在婚前领取。该院认为，该不动产应归产权登记一方即钱某所有，尚未归还的贷款为钱某的个人债务。对于婚后还贷部分，一审法院认为钱某虽主张该贷款是其用个人财产归还，但因其未提供证据予以证明，应视为该贷款是钱某与钟某婚后用夫妻共同财产归还，对还贷部分应予分割。

二审法院认为：关于婚后钱某用房屋租金归还贷款部分，根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产经营收益归夫妻双方共同所有，因房屋租金的获取与房屋的管理维护状况密切相关，需要投入相应的劳动，属于经营性收益，故夫妻一方个人所有房屋婚后所得租金归夫妻共同所有，即使钱某婚后用房租还贷亦属于用夫妻共同财产归还其婚前个人房贷，钱某应就婚后共同还贷支付的款项对钟某进行补偿。关于增值部分分割，因钟某在二审中承诺只分割该房屋婚后共同还贷支付的款项，不考虑该房屋的增值部分，故二审法院只分割共同还贷的款项。

本案中，钱某婚前购买的房产登记在自己名下的，属于其个人财产，婚后用夫妻共同财产还贷的，还贷部分及房屋增值部分属夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于〈婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法司法解释三”）第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值的部分，离婚时应根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此，如果钱某婚后使用夫妻共同财产来还案涉房屋房贷的，钟某可以向法院申请按照还贷额在总房价中的比例，并根据房屋增值幅度来分割该部分财产。但是在本案中如何认定钱某是用共同财产还是其个人财产来还贷，即钱某婚后将该房屋出租给第三人后每月收取的租金应属于其个人财产还是夫妻共同财产是本案的争议焦点。

房屋租金是否属于夫妻共同财产，在司法界仍存在一些争议。笔者对相关案例进行检索，实务中主要存在以下两种观点：观点一，房屋租金属于法定孳息，不属于夫妻共同财产。根据“婚姻法司法解释三”第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，按照我国传统的民法理论，房屋租金是因法律关系所获收益，属于法定孳息，因此不属于夫妻共同财产范畴。【2018年1月16日黑龙江省高级人民法院在（2018）黑民申192号“徐建国与刘长红离婚纠纷一案民事裁定书”中持此观点】。观点二，房屋租金属于经营性收益，属于夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻存续期间所得的生产、经营性收益归夫妻共同所有，房屋的出租需要选择承租人，需要租赁合同双方对租赁的具体事宜进行协商，亦需要出租人对承租房屋进行管理、维护及经营的情况下而产生，因而房屋租金应系收益不属于孳息的范围，因此属于夫妻共同财产。【2017年9月8日内蒙古自治区赤峰市中级人民法院在（2015）赤民一终字第818号“马某与孙某离婚后财产纠纷二审民事判决书”中持此观点】。

律师评论

笔者赞同第二种观点，即房屋租金应属于经营性收益，一方婚前的个人房产，婚后用于出租的，因夫妻双方对出租房屋进行共同经营管理，所收取的租金应属于夫妻共同财产，在离婚时可以主张对此进行分割。

根据我国传统法学理论，租金被认为是法定孳息，即房屋租金是通过房屋租赁法律关系，因房屋所有人出让房屋一定期限内的使用权而获得的收益，应属于孳息中的法定孳息范畴。但实务中通过房屋出租获得的租金通常不是被动获得的，通常需要出租人投入一定的精力经营或管理，付出一定的劳务，包括但不限于发布租赁信息、带承租人看房、租赁期间房屋的维护与修缮、催收租金等等。而在婚姻关系存续期间这种管理与经营则通常为夫妻双方共同作出，因此将房屋租金认定为经营性收益，作为夫妻共同财产来分割更为合适。如若房屋所有人有证据证明房屋出租事项确由其一人经营管理的，则房屋租金可认定为其个人财产。

从我国相关法规的规定上来看，也是更倾向于将婚后个人房产出租所得的租金归为夫妻共同财产。根据深圳市中级人民法院公布的《关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第三十条规定，“夫妻一方请求分割另一方将其婚前个人房产在婚内出租所得租金收益的，人民法院应予准许。人民法院在酌定具体分割比例时可以适当考虑夫妻双方对该租金收益的贡献大小。”上海市高级人民法院关于《适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》中亦明确，对于当事人主张所谓的“投资收益”，应根据不同财产形态来区别认定，当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻共同经营、管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是夫妻共同经营后的收益。因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人。最高人民法院在2013年《民事审判指导与参与》中关于个人所有房屋的婚后收益认定及其处理中认为，一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

综上所述，房屋租金因由夫妻双方共同管理经营所得，是为夫妻共同财产，婚前个人购买的房产婚后用于出租的，且用该租金返还房贷的，因其使用的是夫妻共同财产归还贷款，离婚时另一方可要求对还贷部分及房屋增值部分进行分割。